Helyi érték

Andrássy út, Szent István park, Bem rakpart és Rózsadomb vagy éppen a Citadella aljában meghúzódó Orom és Bérc utca. Jól ismert fővárosi területek, amelyek milliósra taksált négyzetméteráraik miatt időről időre előkerülnek az ingatlanpiaci hírekben. Pedig ilyen nagyságrendű négyzetméterár, ha elvétve is, de bármely drágább kerületben előfordul, még ma is. És igaz az is, hogy az előbb felsorolt területek négyzetméterárai sem feltétlenül emelkednek ilyen magaslatokba. Az adott utcára vagy térre jellemző átlagár pedig esetükben végképp értelmezhetetlen. Ahogy eleve annak számít a város legdrágább utcája titulus is.

– Nem szeretem az átlagár kifejezést, mert egy lakáshoz egyszerűen nem lehet átlagárat rendelni. Nem beszélve arról, hogy ez az adat egyes területeken abszolút értelmezhetetlen. Jó példa erre az Andrássy út, ahol rendszeresen egymillió forintos négyzetméterárral dobálózunk. Holott ezen a területen egy szuterén négyzetméteréért 100–150 ezer forintnál többet nem lehet elkérni, viszont egy tetőtéri luxuslakás négyzetmétere még ma is minden további nélkül eladható 1,2 millió forintért. A statisztika kedvéért persze mondhatjuk, hogy egy tipikus Andrássy úti lakás négyzetméterára 400–500 ezer forint, de ez esetben fölfelé és lefelé százezres lehet a kilengés. Ekkora szórás mellett pedig igen nehéz átlagárról beszélni – mondja Beák Attila európai felső szintű ingatlanszakmai minősítésű (eufim) ingatlanértékelő, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Hozzáteszi azt is, hogy az végképp kizárt, hogy ma Budapesten bármely utcában másfél–két millió forintos négyzetméterárat lehessen emlegetni.

Egy-egy kuriózum persze elkelhet ennyiért, de ezen adatok mögött a valóságban inkább az áll, hogy egy-egy túlértékelt lakás kínálati árát kezdik el tényként kezelni először a környékbeliek, majd pedig a közvélemény. Ennyire magas lakásárakkal viszont semmilyen városrész nem jellemezhető. Az árban ugyanis már önmagában az is kétszeres szorzót jelenthet, hogy például egy budai várbeli panorámás lakás a Szentháromság térre vagy pedig a városra néz. Ugyanez a helyzet a Bem rakparttal vagy éppen a Soroksári úti luxusépületekkel. Ezeken a helyeken is kétszeres szorzó pusztán az, hogy ugyanaz az otthon a Dunára néz-e vagy sem. Ráadásul van olyan terület, ahol átlagról már csak matematikai okok miatt sem lehet beszélni. Mert például a gellérthegyi, néhány tíz házból álló Orom és a Bérc utcában biztosan nem történik annyi adásvétel, hogy abból ezen értékre vonatkozó érdemi következtetést lehessen levonni. Maximum azt lehet kiemelni, hogy ezen utcákban volt arra példa, hogy egy-egy lakás feltűnően magas, egymillió forintot meghaladó négyzetméteráron cserélt gazdát.

Matematikai átlagár persze bármikor számolható, és ez az adat nyilván nélkülözhetetlen a statisztikák elkészítéséhez, tendenciák megállapításához. Ez az iránymutatáson túlmenően viszont gyakorlatilag semmire sem jó. Illetve jó, de csak a szakmabelieknek. A vevőket és az eladókat viszont nem segíti abban, hogy meghatározzák az ingatlanok reális árát.

– Ez olyannyira így van, hogy ma a lakások értékét még az értékelők is csak nehezen tudják megmondani, egyszerűen azért, mert ők sem férnek hozzá a megbízható becslések elkészítéséhez szükséges adatokhoz. Emiatt viszont többségünk csak kínálati árakból dolgozik, és azokba kalkulálja bele a 10–15 százaléknyi alkut. Ez persze szakmailag nem elfogadható, de kénytelenek vagyunk ezt a megoldást alkalmazni, mert nincs más lehetőségünk. Pedig csak arra lenne szükségünk, hogy hozzáférhessünk az illetékhivatali adatbázishoz. Ezekbe persze korlátozottan most is betekinthetünk, de mivel ennek komoly díja van, nincs az a megrendelő, aki ennek elkészítését megfizetné – hangsúlyozza Beák.

Ugyancsak az értékmegállapítás nehézségeit emeli ki Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezetője.

– Az ugyan igaz, hogy nálunk is léteznek olyan tanulmányok és indexek, amelyek megmutatják a piacra jellemző ármozgásokat, de ezek az egyes lakások árának megállapításához csak korlátozottan használhatóak. Ezért egy ingatlantulajdonos vagy vevő sincs könnyű helyzetben, ha ezek alapján szeretné meghatározni az ingatlan árát. Természetesen akkor, ha az átlagárat hasonló adottságú ingatlanok alapján képezzük, akkor könnyebb helyzetben vagyunk, de ilyen átlagárakhoz nehéz hozzáférni. Ennek oka pedig az, hogy a tényleges adásvételi árakat rögzítő adatbázisok csak korlátozva vagy egyáltalán nem elérhetőek, sőt még a részletes adatbázisokban sincs feltüntetve több fontos tényező. Például az, hogy az adott áron értékesített lakás milyen fekvésű és felújítottságú. Ezért mi az ingatlanérték megállapításakor mindig saját adatbázisból dolgozunk, mert csak így találhatunk olyan ingatlanokat, amelyeket az ár mellett egyéb paramétereik alapján is össze tudunk vetni a felbecsülendő lakással. Pontos, mindenre kiterjedő árbecslés pedig egészen addig nem is készíthető, amíg hazánkban a jelenlegi ingatlan-nyilvántartásban nem rögzítik az eladott lakások alapvető paraméterei mellett az olyan fontos tulajdonságokat, mint például a tájolás, a fűtési mód, a gépészeti megoldások és a felújítottsági szint. Segíthetne emellett az is, ha az eladáskor kötelezően elkészítendő energetikai tanúsítványokat össze lehetne kapcsolni az adóhivatal eladási árakat rögzítő adatbázisával. A tengerentúlon például az ingatlan jellemzőinek rögzítése már az adásvételi procedúra természetes velejárója. Azaz ott minden ingatlanszakmához kötődő, megfelelő minősítéssel rendelkező szakember ugyanazt az elfogadott nyomtatványt tölti ki, így az adatok összehasonlíthatóak és hitelesek.

Míg a hivatalos adatok rendszerint nem elég informatívak, megszerzésük pedig drága, addig a kínálati árak begyűjtése és elemzése nem is feltétlenül legális.

– Tőlünk például sokan kérnek ilyen adatokat, főleg bankok és értékbecslők, újságírók, akiket érdekelnek a piaci adatok és a tömeges statisztikák. Emiatt gondolkodunk azon, hogy a jövőben kínáljunk ilyen jellegű szolgáltatást. Az ugyanis jól látszik, hogy a hivatalos adatok nehezen hozzáférhetők és szinte használhatatlanok. Ezt támasztja alá az is, hogy rengetegen „robotozzák” az oldalunkat. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy adatnyerés céljából számítógépes programokat engednek a weblapunkra, és azon keresztül megpróbálnak hozzáférni az adatbázisunkhoz. Ami viszont semmiképp sem nevezhető jogszerű adatgyűjtési módszernek, hiszen ezeket a komoly ráfordításokkal létrehozott adatbázisokat alapból védi a törvény, engedély nélküli begyűjtésüknek, másolásuknak büntetőjogi következménye is van – mondja Korbuly Krisztián, az Ingatlan.com ingatlanhirdetési központ vezérigazgatója. Majd hozzáteszi azt is, hogy ilyen próbálkozások rendszeresek, pedig a hirdetési és hivatalos adatbázisokból kiszámolt adatokat még az azokat legálisan megszerző ingatlanos szakemberek is csak saját tapasztalatuk fölhasználásával tudják értelmezni. Pusztán az átlagár ugyanis még nekik sem mond semmit.

Jól példázza ezt az a klasszikus vicc, amelyben két statisztikus vadászik. Az egyik céloz, majd jobbról lő mellé tíz méterrel, aztán céloz a másik is, de az meg balra téveszt ugyanannyit. Viszont a két lövés eldördültével mindketten elégedetten teszik le a fegyvert, mondván, hurrá, eltaláltuk! Ami legfeljebb matematikai értelemben igaz. És nagyjából arra jó, hogy ezen az alapon az átlagár szempontjából rangsorba állíthatjuk például a főváros kerületeit.

– Ha csak eszerint vizsgáljuk a piacot, akkor az adatbázisunkból az derül ki, hogy a legdrágább téglalakások a II. kerületben vannak, ahol az átlagos négyzetméterár 375 ezer forintra jön ki. Ezt az V. kerület követi a maga 356 ezer forintos átlagos négyzetméterárával, míg a sorban a harmadik az I. kerület 355 ezer forintos négyzetméterárral. Akkor viszont már árnyaltabb a kép, ha konkrétan a legmagasabb fajlagos árakat keressük. Ilyenkor ugyanis jól látszik, hogy az átlagos négyzetméterárat tekintve listavezető kerületekben több olyan ingatlan is akad, amelynek négyzetméterára meghaladja az egymillió forintot is. És persze van néhány extrém példa is, így az a szemlőhegyi penthouse-lakás, amelynek négyzetméterét 1,5 millió forintért kínálják. Ennél viszont jóval drágább az a belvárosi, a Lánchíd és a Váci utca közötti területen lévő luxusotthon, amelynek négyzetméterára 1,7 millió forintra jön ki. De idesorolhatjuk azt a Dunára, a budai várra és a Parlamentre néző, panorámás lakást is, amelynek belső kialakítása teljesen átlagos, viszont exkluzív kilátása miatt még így is 1,3 millió forintot kérnek négyzetméteréért – sorolja Korbuly Krisztián a hirdetésekben szereplő legértékesebb ingatlanok kiszámolt négyzetméterárát.

Míg azonban a kínálati árak ma is magasra emelkednek, addig az ingatlanosok évek óta nem látnak példát arra, hogy a luxusingatlanok ténylegesen 1,5 millió forint fölötti áron cseréljenek gazdát. Beák Attila szerint például a tényleges négyzetméterárak nem nagyon emelkednek 1,2 millió forint fölé. Ugyanerről számol be Kühne Kata is: hálózatukon belül az elmúlt évek legdrágább ingatlana egy nagyon jó elhelyezkedésű V. kerületi lakás volt, amelynek négyzetméteréért 1,4 millió forintot tett le a vevő. Ezt leszámítva viszont az elmúlt években csak az V., a VI., a II. és a XII. kerületben fordult elő, hogy a vételárból számolt négyzetméterár egyáltalán átlépje az egymilliós határt. Most pedig mindössze két olyan otthon szerepel a kínálatukban – és mindkettő az V. kerületben –, amelynek kínálati négyzetméterára hajszálnyival meghaladja ezt az összeget. Annak a korszaknak pedig már ezen a területen is vége, amikor a befektetők a jó elhelyezkedésű épületek valamennyi lakástulajdonosát busás áron kivásárolták.

Ezt erősíti meg Beák Attila is, aki azt is megosztja velünk, hogy ezen épületek otthonait korábban jóval piaci ár fölött lehetett eladni – egyszerűen azért, mert a lakók mindig többet kérhetnek, ha az ingatlant nem ők akarják eladni, hanem őket akarják kivásárolni. Ez vezethetett oda, hogy a válság előtt, amikor még történtek ilyen jellegű adásvételek, a belvárosi épületek lakásárai akár a piaci ár kétszeresére is fölkúszhattak. Egy V. kerületi mellékutca 400 ezer forintos négyzetméterárú lakását az eladásra utoljára rábólintó tulajdonosok akár 800–900 ezer forintra is fölsrófolhatták. Ma viszont már ennek nyoma sincs. Ennek ellenére sokan még ma is közel egymillió forintosra tippelik ezen lakások négyzetméterárát.

Sőt sokszor a hivatalok és a kevésbé felkészült ingatlanközvetítők sincsenek jó barátságban a valós árakkal.

– Erre saját példát is tudok mondani. Nemrég meghalt a nagymamám, aki után egy ház egynegyedét örököltem úgy, hogy az épület háromnegyedének már korábban is én voltam a tulajdonosa. Az örökösödési procedúra során fölhívott az ügyintéző az önkormányzattól, és közölte, ő hivatott arra, hogy az örökösödési illeték meghatározása végett megállapítsa az ingatlan értékét. Az általa végzett értékbecslés viszont a gyakorlatban úgy nézett ki, hogy megkérdezte tőlem, milyen állapotban van az ingatlan, majd ez alapján az íróasztal mellől – az épület megtekintése nélkül – végezte el a munkát. Aztán pár héttel később megjött a határozat, amelyben az ügyintéző az ingatlan értékét a piaci ár másfélszeresében határozta meg. Ehhez pedig akkor is ragaszkodott, amikor bementem az önkormányzathoz, és mint eufimos ingatlanértékelő, valamint a Magyar Ingatlanszövetség elnökségi tagja – tehát mint ismert szakértő – elmondtam, hogy az általuk készített becslés nem állja meg a helyét, mert az aszerint hatvanmilliót érő ház biztosan nem adható el negyvenmillió forintnál többért. Erre csak annyit közöltek, hogy az ő módszerükkel ez az ár jött ki. Én pedig ebbe csak azért nyugodtam bele, mert egyenes ági rokon vagyok, így illetéket nem kellett fizetnem. De ha kellett volna, biztosan megtámadom a szakvéleményt – mondja Beák.

Hozzáteszi azt is, hogy ez az eset tipikus, az önkormányzatok ugyanis szinte mindenhol így végzik az értékbecslést. Főképp, mert eleve nem is ingatlanértékelőkkel dolgoznak, hanem ingatlanos alaptanfolyamot végzett ügyintézőkkel. Pedig lenne itthon elég jól képzett értékbecslő. A gond viszont az, hogy a hivatalok és a bankok már magát az értékbecslést is degradálják azzal, hogy hitelfelvételkor a munka esetükben jellemzően egyetlen nyomtatvány kitöltését jelenti. Ráadásul hazánkban az ingatlanszakma eleve nincs megfelelően szabályozva. A gyakorlatban ugyanis szinte bárki lehet közvetítő, a szakemberek fölött pedig semmilyen kontroll nincs. Emiatt viszont nem véletlen, hogy az ingatlanszakmának itthon alig van becsülete.