Egy török nyaraló jóval olcsóbb, mint egy balatoni
Jelentős áremelkedés és a befektetők kivonulása jellemzi a magyar ingatlanpiacot. Mlinárik Márton ingatlanspecialista rámutatott: a panellakások piacán rövid idő alatt mintegy 40 százalékos drágulás volt tapasztalható. Ezzel párhuzamosan a befektetők az alacsony hozamok miatt hagyják el a budapesti bérlakáspiacot; a 4%-os bruttó bérleti hozam már nem versenyképes. A belföldi piacról kiszoruló befektetők egy része a kockázatosabb, de magasabb hozampotenciállal bíró külföldi ingatlanok felé fordult. A témában november végén konferenciát rendeznek, ahol több ország szakértői adnak tájékoztatást a nemzetközi lehetőségekről.
A magyar ingatlanpiac, különösen a budapesti és Pest megyei régió – ahol az országos lakóingatlan-állomány mintegy 30%-a koncentrálódik – gyökeres átalakuláson megy keresztül. Mlinárik Márton ingatlanspecialista elemzése szerint az Airbnb felfutása, majd a Covid okozta turbulencia óta jelentősen megnőtt a befektetési célú vásárlások aránya, azonban most egy markáns „befektetői exit" tanúi vagyunk.
„Sokan most szállnak ki a budapesti bérlakásokból, és ennek egyértelmű oka a hozamok csökkenése” – magyarázza Mlinárik Márton. „Budapesten ma már a bruttó 4%-os bérleti hozam jónak számít, miközben egy államkötvény 7%-ot fizet, kockázatmentesen. A matek egyszerű, a befektetők átcsoportosítanak."
Ezt a tendenciát erősítik a szigorodó Airbnb-szabályozások is. Egyes kerületek, mint például a VI. kerület, teljesen betiltották a rövid távú lakáskiadást.
Globális kitekintés
Mlinárik Márton szerint a hazai piacról kiszoruló vagy a magyar hozamkörnyezetben már fantáziát nem látó befektetők körében egyre nő az érdeklődés a külföldi lehetőségek iránt:
„A kontraszt éles. Míg egy 50 nm-es nyaraló Balatonfüreden elérheti a 150 millió forintot, addig Törökországban egy hasonló méretű ingatlan akár 30 millióból is megvásárolható, minőségben pedig a Földközi-tenger partja nehezen összevethető a Balatonnal. Emellett olyan helyszínek, mint Tenerife, 12 hónapos szezont és magasabb hozampotenciált kínálnak”.
Hozzátette, hogy a magyar befektetők jelentős része eddig csak országhatáron belül diverzifikált – vett lakást Debrecenben vagy Szegeden a budapesti mellé –, de a teljes portfóliója forintban maradt.
„A valódi diverzifikáció az, amikor euróban vagy dollárban hozunk létre befektetést" – mondta Mlinárik Márton.
A szakértő ugyanakkor óva int attól, hogy bárki meggondolatlanul vágjon bele a külföldi ingatlanvásárlásba.
„A külföldi ingatlanbefektetés nem veszélytelen műfaj. Albánia egyes részein például előfordul, hogy naponta csak kétszer van víznyomás, Spanyolországban rengeteg a használatbavételi engedély nélküli ingatlan, Thaiföldön a külföldi állampolgárok számára kvóták érvényesek az ingatlanvásárlásra" – sorolja a buktatókat a szakértő.
A kockázatok elkerülésének kulcsa a helyi viszonyokat és a jogi környezetet tökéletesen ismerő szakértő bevonása.
„Magyarországgal ellentétben például a legtöbb országban az adásvételi szerződést nem ügyvéd, hanem közjegyző hitelesíti. Egy távoli befektetésnél, például Thaiföldön, elengedhetetlen egy olyan partner, aki elintézi a papírmunkát, beszéli a nyelvet, és kézben tartja az üzemeltetést, bérbeadást is. Enélkül a befektetés könnyen rémálommá válhat" – teszi hozzá a specialista.
Konferencia a globális ingatlanpiacról
Ezekre a kihívásokra és lehetőségekre reagálva rendezik meg az “Ingatlanbefektetés külföldön” konferenciát november 29-én.
„A konferencia célja, hogy kitörjünk abból a buborékból, hogy csak a 93.000 négyzetkilométerben gondolkodunk" – fogalmaz Mlinárik Márton. „A rendezvényen 15 előadó – köztük olyan hiteles, évtizedes tapasztalattal bíró nevek, mint Király Norbert vagy a 15 éve Marbellán élő dr. Horváth Zsolt osztja meg tudását az érdeklődőkkel.”
A résztvevők Spanyolország, Kambodzsa, Törökország, Horvátország, Szaúd-Arábia, Dubai, Thaiföld, Olaszország, Málta, Bali, Ciprus, Mexikó és Németország területén nagy tapasztalattal rendelkező szakértőktől kaphatnak hiteles információkat, piaci körképet, jogi és adózási tanácsokat, finanszírozási tippeket.
Fotó: Mlinárik Márton
